Chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất ở sẽ dễ dàng hơn?
Hộ gia đình, cá nhân chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp trong khu dân cư/trong cùng thửa đất hoặc chuyển mục đích sử dụng các loại đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở phải phù hợp với quy hoạch sử dụng đất cấp huyện đã được phê duyệt (khoản 5 Điều 116 Luật Đất đai 2024).
Trong đó, đất nông nghiệp bao gồm các loại sau:
- Đất trồng cây hằng năm, gồm đất trồng lúa và đất trồng cây hằng năm khác (thường được gọi là đất ruộng)
- Đất trồng cây lâu năm;
- Đất lâm nghiệp, gồm đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất;
- Đất nuôi trồng thủy sản;
- Đất chăn nuôi tập trung;
- Đất làm muối;
- Đất nông nghiệp khác.
Đối chiếu với quy định hiện hành tại Điều 52 Luật Đất đai 2013, căn cứ để chuyển mục đích sử dụng đất là:
- Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được phê duyệt.
- Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất.
Theo đó, từ 01/8/2024, căn cứ cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp (trong đó có đất ruộng) lên đất ở là quy hoạch sử dụng đất cấp huyện thay vì kế hoạch sử dụng đất cấp huyện hằng năm.
Mà quy hoạch sử dụng đất cấp huyện được hiểu là việc phân bổ chỉ tiêu sử dụng đất và khoanh vùng đất đai cho các mục đích sử dụng đất trên địa bàn huyện trong vòng 10 năm (tầm nhìn 20 năm). Còn kế hoạch sử dụng đất cấp huyện được ban hành hằng năm.
Qua đây, có thể thấy, căn cứ cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở theo Luật Đất đai 2024 đã mở rộng hơn so với quy định hiện nay nên khả năng được chuyển mục đích sử dụng đất cũng dễ hơn phần nào.
Đặc biệt, Luật Đất đai 2024 cũng quy định việc chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp trong khu dân cư/trong cùng thửa đất cũng chỉ cần phù hợp quy hoạch sử dụng đất cấp huyện đã được phê duyệt thay vì phải ở trong cùng một thửa đất đã có nhà ở và đáp ứng thêm điều kiện về thời điểm sử dụng đất như quy định tại Điều 103 Luật Đất đai 2013.
Tuy nhiên, cần lưu ý chỉ được chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa sang mục đích khác sau khi có Nghị quyết của Hội đồng nhân dân cấp tỉnh. Tức là, điều kiện chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa sẽ nghiêm ngặt hơn để hạn chế chuyển đất trồng lúa sang mục đích phi nông nghiệp.
Chi phí chuyển đất nông nghiệp sang đất thổ cư
* Tiền sử dụng đất
Tiền sử dụng đất là khoản tiền nhiều nhất khi chuyển đất nông nghiệp sang đất thổ cư (đất ở).
Trường hợp 1: Chuyển từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở (đất ở và đất nông nghiệp xen lẫn với nhau trong cùng thửa đất).
Điểm a khoản 2 Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP quy định:
“Chuyển từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư không được công nhận là đất ở theo quy định tại Khoản 6 Điều 103 Luật Đất đai sang làm đất ở; chuyển từ đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền nhà ở nhưng người sử dụng đất tách ra để chuyển quyền hoặc do đơn vị đo đạc khi đo vẽ bản đồ địa chính từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 đã tự đo đạc tách thành các thửa riêng sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng 50% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.”
Như vậy, 02 trường hợp sau sẽ nộp tiền sử dụng đất bằng 50% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích:
- Chuyển từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư không được công nhận là đất ở sang làm đất ở.
- Đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền nhà ở nhưng người sử dụng đất tách ra để chuyển quyền hoặc do đơn vị đo đạc khi đo vẽ bản đồ địa chính từ trước ngày 01/7/2004 đã tự đo đạc tách thành các thửa riêng sang đất ở.
Tóm lại, nếu thuộc trường hợp trên thì tiền sử dụng đất tính theo công thức sau:
Tiền sử dụng đất phải nộp = 50% x (Tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở - Tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp)
Trường hợp 2: Chuyển từ đất nông nghiệp được nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang đất ở (xem trong phần nguồn gốc sử dụng đất tại trang 2 của Giấy chứng nhận sẽ biết khi nào là đất nông nghiệp được nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất).
Điểm b khoản 2 Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP quy định như sau:
“Chuyển từ đất nông nghiệp được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền”.
Theo đó, tiền sử dụng đất trong trường hợp này được tính theo công thức sau:
Tiền sử dụng đất phải nộp = (Tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở - Tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp)