Nhìn lại quá trình phát triển của thị trường bất động sản, có thể thấy mỗi chu kỳ lên - xuống đều có sự tương đồng và đều có cơ hội, thách thức đan xen.
Những ai đã tham gia thị trường bất động sản lâu năm đều thấy mỗi chu kỳ của thị trường đều chịu sự tác động của mỗi yếu tố khác nhau, nhưng khó khăn ở chu kỳ này khác với các giai đoạn trước là do bị tác động kép.
Vậy loại hình bất động sản nào sẽ tăng giá sau ngày 1/8. Khi 3 luật liên quan lĩnh vực bất động sản là Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh Bất động sản sửa đổi cùng 2 khoản của Điều 200 và Điều 210 Luật Các tổ chức tín dụng sẽ chính thức có hiệu lực.
Với việc các luật đi vào thi hành sớm hơn 5 tháng so với kế hoạch ban đầu, các chuyên gia trong ngành kỳ vọng thị trường sẽ sớm được khơi thông hành lang pháp lý, giúp các doanh nghiệp giảm thiểu rủi ro, thời gian và chi phí tuân thủ pháp lý. Đặc biệt là bảo vệ quyền lợi của người mua, từ đó niềm tin thị trường cũng sẽ được cải thiện.
Theo ông Lê Quốc Kiên, chuyên gia tư vấn đầu tư bất động sản chuyên nghiệp, không phải loại hình và phân khúc bất động sản nào cũng chịu tác động nhiều bởi các luật này.
Bất động sản sẽ tăng khi các luật mới được áp dụng (Ảnh minh họa).
Trong đó, nhà phố trong các khu dân cư đa số là dạng "bất động sản đơn lẻ" có sẵn, đã có sự ổn định cao nên mức độ chịu ảnh hưởng không lớn.
Tuy nhiên, các loại hình liên quan nhiều đến "sản xuất bất động sản" như chung cư, nhà phố, biệt thự dự án, đất nông nghiệp, đất nền sẽ bị tác động nhiều ở các khía cạnh hành lang pháp lý, chi phí xử lý đất ban đầu và chi phí huy động vốn...
Nhìn chung, khi các luật mới được áp dụng, chi phí đầu vào của các nhà phát triển bất động sản sẽ tăng.
Cụ thể, bảng giá đất hàng năm sẽ tiệm cận với giá thị trường mang lại sự công bằng cho người sở hữu đất. Do đó, doanh nghiệp có tài chính mạnh sẽ dễ dàng hơn trong việc giải phóng mặt bằng theo cơ chế thị trường, nhưng điều này cũng đẩy giá đất đầu vào của doanh nghiệp tăng lên.
Khi các luật mới được áp dụng, chi phí đầu vào của các nhà phát triển bất động sản sẽ tăng. Điều này đi đôi với việc giá sơ cấp của các dự án mới tăng lên, kéo theo giá thứ cấp của các dự án đã triển khai hoặc bàn giao tăng "ké"
Ngoài ra, với quy định chủ đầu tư chỉ được thu tối đa 5% tiền cọc đến khi đủ điều kiện kinh doanh, thay vì có thể linh hoạt thu 20-30% như trước đây, chi phí sử dụng vốn của doanh nghiệp sẽ tăng lên nếu sức mạnh tài chính không đủ.
(Ảnh minh họa)
"Các doanh nghiệp sẽ phải bù đắp bằng cách tìm kênh huy động vốn khác như ngân hàng, cổ phiếu và trái phiếu", ông nói thêm.
Tương tự, ông Lưu Quang Tiến - Phó viện trưởng Viện Nghiên cứu Tài chính - Bất động sản của Dat Xanh Services - cũng khẳng định hành lang pháp lý an toàn và minh bạch sẽ đòi hỏi các doanh nghiệp chuẩn bị kỹ hơn và tất cả các chi phí này đều đẩy vào giá bán.
"Dù luật chơi khó hơn, nhưng ai trụ được chắc sẽ thành công", ông Tiến nhấn mạnh.
Theo ông Kiên, việc giá sơ cấp của các dự án mới tăng lên còn kéo theo giá thứ cấp của các dự án đã triển khai hoặc bàn giao tăng "ké". "Đây có thể là một lực đẩy đáng kể cho giá bất động sản từ 2025", ông nói.
Đồng quan điểm giá bán sẽ được đẩy lên cao, nhưng ông Võ Hồng Thắng, Giám đốc Đầu tư DKRA Group cho rằng tâm lý nhà đầu tư sẽ được giải toả và có sự lan rộng.
Theo ông, loại hình bất động sản nhà ở tại các thành phố lớn, dân cư đông đúc như TP.HCM và Hà Nội sẽ tiếp tục thu hút tốt sự quan tâm của thị trường, sau đó lan tỏa ra các tỉnh giáp ranh.
Trong đó, phân khúc căn hộ đáp ứng nhu cầu ở thực sẽ duy trì vị trí chủ đạo dẫn dắt thị trường và có những bước điều chỉnh trong 6 tháng cuối năm. Từ giữa năm 2025 đến đầu năm 2026, thị trường sẽ có những tín hiệu khởi sắc rõ nét hơn với các phân khúc còn lại.
(Ảnh minh họa)
Riêng về vị trí địa lý, ông Lưu Quang Tiến cho rằng khu vực phía Nam, đặc biệt là TP.HCM và các tỉnh lân cận như Bình Dương, Đồng Nai, Long An và Bà Rịa - Vũng Tàu, sẽ chứng kiến sự phục hồi mạnh mẽ đối với các sản phẩm ở thực, có tính thanh khoản cao.
Theo ông Tiến, sự hồi phục này không chỉ đến từ các chủ đầu tư hiện có trên thị trường mà còn liên quan đến các yếu tố vĩ mô như dòng vốn FDI và sự phát triển của bất động sản công nghiệp, tạo ra nhu cầu lớn hơn về nhà ở cho lao động làm việc tại các địa phương này.
"Những địa phương này sẽ dẫn dắt sự hồi phục sắp tới của thị trường bất động sản, góp phần vào sự phát triển bền vững. Điều này khác với tình trạng sốt nóng tại các khu vực chưa đến chu kỳ phát triển nhưng giá cả leo thang rất cao như trước đây", ông bổ sung.